Desempenho do Ifix e Fundos Imobiliários em Alta
Após cinco meses consecutivos de queda, influenciada por juros elevados e incertezas sobre a tributação, o Ifix – índice que mede o desempenho dos principais fundos imobiliários – registrou alta de 3,34% em fevereiro. O movimento foi visto por especialistas como um possível sinal de recuperação do setor, embora persistam dúvidas sobre sua sustentabilidade.
Os analistas CNPI-P André Oliveira e Victor Penna, do BB Investimentos, escreveram em relatório que, apesar da alta, o cenário macro continua nebuloso no Brasil, com indicadores sinalizando que a atividade econômica pode estar perdendo fôlego.
“Nesse contexto, ainda que o mês passado tenha sido de alívio para o Ifix, seguimos com nossa visão de cautela e seletividade, com recomendação de alocação naqueles FIIs com grande diversificação, bons contratos, alavancagem controlada e bom histórico de gestão”.
FIIs mais recomendados para março de 2025:
Tem mais de 365 mil cotistas e um patrimônio líquido de aproximadamente R$ 4,45 bilhões. Seu foco está em ativos de qualidade, com diversificação de inquilinos e prioridade para regiões urbanas, especialmente no raio de 30 km de São Paulo, fazendo dele um dos maiores fundos logísticos da atualidade, segundo Larissa Gatti Nappo e Fausto Menezes, analistas CNPI do Itaú BBA. “Atualmente, o fundo tem participação em 34 empreendimentos, totalizando 1,3 milhão de m², com 90% dos ativos localizados em São Paulo. Avaliamos que o BTLG é um veículo interessante, trazendo diversificação na receita e ativos com fundamentos atrativos.”
O fundo gera rendimentos e ganhos de capital por meio da aquisição de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e outros ativos, como cotas de FIIs. “Negociando com um desconto de 12,7% sobre o valor patrimonial (VM/VP de 0,87x) e um dividend yield anualizado de 13,6%, acreditamos que o RBRR11 continua representando uma boa oportunidade de investimento, especialmente devido ao seu perfil defensivo e à sua capacidade de proteção contra a inflação”, disse Ygor Altero, head de Real Estate da XP, em relatório.
O KNCR11 representa 10% do portfólio da Rb Investimentos. Segundo a casa, o fundo é dedicado ao investimento em ativos de renda fixa de natureza Imobiliária, especialmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs). “Seu objetivo é gerar rentabilidade equivalente a 100% da taxa DI“.
Segundo a equipe de equity research do BTG Pactual, há cinco principais teses para investimento no TRXF11. São elas: tem um portfólio diversificado, com imóveis em regiões maduras e resilientes; está exposto ao segmento de varejo, tendo como contraparte algumas das principais empresas do setor; tem exposição a contratos atípicos; oferece possibilidade de ganhos adicionais por meio da venda de imóveis; e tem alta liquidez no mercado secundário.
É um fundo imobiliário do segmento de galpões logísticos, que conta com 12 propriedades e tem cerca de 50% de sua receita concentrada na cidade de São Paulo, além de ter 82% dos inquilinos classificados como grau de investimento (escala global) AAA (br) ou AA (br) pelas agências de rating. “Acreditamos que a localização estratégica dos galpões do BRCO torna o fundo capaz de manter um bom nível de proventos e de valorização dos ativos no longo prazo”, escreveram os analistas CNPI do PagBank Sandra Peres e Michel Bezerra.
O fundo, segundo o BB Investimentos, é classificado como um dos mais seguros do mercado e tende a sofrer menor deterioração de crédito que um fundo high yield (mais riscos) em um ciclo de alta de juros. Sua cota, segundo a casa, vem sendo negociada no mercado secundário com deságio de 4% em relação ao seu valor patrimonial. “Tomando como base as projeções de inflação para os próximos anos, a qualidade da carteira de crédito e o bom histórico da gestora, entendemos que o desconto em relação ao valor patrimonial pode ser uma oportunidade de alocação no fundo”, escreveram André Oliveira e Victor Penna.
O BTG aumentou o peso do CPTS11 no portfifólio em 1,5%. A recomendação da casa no fundo é baseada nos seguintes fundamentos: “carteira de crédito pulverizada; gestão ativa, com grande capacidade de geração de ganhos adicionais via ganho de capital; garantias robustas; devedores com bom risco de crédito; e exposição a FIIs, o que mitiga o risco de queda de distribuição diante de um movimento de queda dos juros e da inflação”.
Segundo a equipe da XP, o fundo conta com um portfólio de qualidade e com risco de crédito moderado. Além disso, segundo a casa, sua carteira tem com um elevado nível de diversificação e boa exposição a operações indexadas ao CDI, gerando um carrego positivo diante do cenário de Selic elevada por um tempo prolongado. Por fim, disseram em relatório, o KNSC11 apresenta um dividend yield de 12,8% no preço atual.
Com mais de 55 milhões de cotas emitidas, é um dos maiores fundos de shopping centers do mercado local. “Não bastasse seu tamanho e sua liquidez, o XPML11 se destaca quando o assunto é a qualidade de seus ativos, já que, em nossa opinião, possui o melhor portfólio entre seus pares. Com todas as características acima, avaliamos que o fundo se encaixa bem na estratégia da carteira renda com imóveis”, disseram os analistas do Itaú BBA.
Júlio Rossato
