Recuperação do Mercado de Fundos Imobiliários
O mercado de fundos imobiliários tem apresentado nas últimas semanas um sentimento de recuperação, após a forte desvalorização do início do ano – reflexo do ciclo de alta dos juros e da possibilidade, já descartada, de tributação dos produtos. Em março, os FIIs (IFIX) já acumulam ganhos médios de aproximadamente 5%. Diante disso, será que o pior já passou?
“Eu posso falar que as pessoas voltaram a enxergar um valor que, talvez, estava esquecido nos fundos imobiliários”, sugere Marcos Baroni, head de análise de FIIs na Suno Research. Uma das principais referências no tema, ele estreia hoje na apresentação do Liga de FIIs. O programa vai ao ar a partir das 18h no canal no YouTube do InfoMoney.
Nesta primeira edição, o programa discutirá a liberação de ETFs de fundos imobiliários com distribuição de dividendos.
Em entrevista ao InfoMoney, Professor Baroni, como é conhecido, falou sobre a participação na nova temporada do programa, que discute as principais informações e tendências do mercado de fundos imobiliários.
No bate-papo, o analista também comentou a expectativa para o mercado nos próximos meses e erros comuns que o investidor costuma cometer em cenários como o atual. “Generalizações e a perpetuação dos cenários são armadilhas graves para investidores e que não param de acontecer”, alerta.
Confira, a seguir, os principais trechos da entrevista em que Baroni também lista dicas para o investidor aproveitar as oportunidades oferecidas pelo mercado atualmente.
InfoMoney (IM): Dada a recuperação observada nas últimas semanas, podemos dizer que o pior já passou para o mercado de fundos imobiliários?
Professor Baroni: Essa resposta é sempre difícil. O que eu posso dizer é que, realmente, ao longo de dezembro, os fundos imobiliários atingiram, talvez, a menor relação preço sobre valor patrimonial (P/VP). Então, chegamos em uma situação em que, realmente, os ativos estavam muito subprecificados e aí as pessoas começaram a refazer as suas contas e projeções. Acabam vendo que, realmente, o fundo imobiliário é um ativo perpétuo e que os juros são ativos, essencialmente, de renda fixa com vencimentos. Então, aquilo ali tem um prazo e o fundo imobiliário tem essa perpetuidade. Não é que os FIIs ficaram mais atrativos de novo, eles passaram a ficar extremamente descontados.
IM: E isso explicaria os ganhos observados nas últimas semanas?
Professor Baroni: Você tem um perfil de investidor, que tem um horizonte mais alongado, vindo de novo para a mesa de negociação e isso fez com que os preços recuperassem. Como você bem pontuou, no início do ano, entre janeiro e fevereiro, nós tivemos a questão do veto [de Lula sobre dividendos], que trouxe alguma insegurança. Mas, assim que o mercado começou a ficar mais seguro com relação ao texto ajustado do governo e com relação a um cenário de juros que a gente já começa a entender até onde ele vai, os fundos imobiliários voltaram a se apreciar.
“Agora, respondendo a sua pergunta inicial, dizer que o pior já passou é difícil dizer, mas eu posso falar que as pessoas voltaram a enxergar um valor que, talvez, estava esquecido nos fundos imobiliários.”
IM: Diante deste cenário, qual a principal armadilha para o investidor?
Professor Baroni: Esta resposta é muito simples. Perpetuar cenários é a principal armadilha. Quando estava tudo muito barato, as pessoas achavam que só ia para baixo e que nunca mais iria se recuperar, e agora que estamos recuperando, começamos a perpetuar que nunca mais pode cair de novo. Acho que os investidores em geral, principalmente os iniciantes, cometem regularmente este erro. É preciso entender que o mercado tem ciclos e microciclos.
IM: E como identificar as oportunidades oferecidas hoje pelo mercado? Quais as dicas para o investidor?
Professor Baroni: Essa pergunta é um pouco mais difícil, mas vamos tentar trazer aqui um pouco de perspectiva. Em linha com a escola de investimentos, é preciso procurar entender, de fato, o que há no portfólio e nos resultados dos fundos. Um dos erros mais frequentes dos investidores é se guiar quase que exclusivamente pelo dividend yield (taxa de retorno com dividendos), tornando o indicador uma referência, assim como o P/VP.
Desta forma, quando se concentra só nesses dois indicadores, o investidor está tomando uma decisão matricial, ou seja, ele coloca os dados em uma tabela e aí seleciona os fundos com os maiores dividendos e menores descontos, acreditando que aqueles ali são os melhores produtos. Mas não são necessariamente.
Quando você faz uma análise mais transversal, você avalia a gestão, o histórico do portfólio, a localização dos ativos, a qualidade do crédito, o melhor tipo de ativo que aquela gestão gosta, a estrutura de capital e de alavancagem daquele fundo – se é ou não saudável ou se está ou não dentro de um desenho que é mais defensivo.
IM: Mais algum erro comum entre os investidores?
Professor Baroni: Infelizmente temos visto no mercado de fundos imobiliários a generalização como um erro recorrente. Ou seja, tudo que é dividend yield alto e P/VP baixo está barato, tudo que é fundo alavancado é ruim e vai ficar insolvente ou todos os fundos que não são alavancados são bons. Essas generalizações e a perpetuação dos cenários são armadilhas graves para investidores e que não param de acontecer. Infelizmente as pessoas não conseguem pegar meia dúzia de fundos que, do ponto de vista de indicadores, podem ser parecidos, mas quando você deriva a qualidade de portfólio, de gestão e outras questões, muda bastante o resultado.
IM: É este o tipo de conteúdo que pretende difundir na nova temporada do Liga de FIIs? Qual a expectativa para a estreia?
Professor Baroni: O Liga de FIIs está na vanguarda e sempre se propôs a fazer um trabalho sério. O programa vai combinar questões de mercado, os temas mais quentes ali da semana e, ao mesmo tempo, trará sempre uma visão educacional de posicionamento do investidor, no sentido de como deve enxergar e se comportar diante dessas questões ligadas ao dia a dia do mercado. Então combinaremos temas quentes com educação voltada para fundos imobiliários.
Acho que a equipe está muito focada em fazer o projeto dar certo. O pessoal do time técnico caprichou muito ali em cenário e roteiro, trabalhando com um cuidado muito grande para fazer um programa objetivo, coeso e, ao mesmo tempo, com nível informacional relevante.
Wellington Carvalho
Repórter de fundos imobiliários do InfoMoney. Acompanha as principais informações que influenciam no desempenho dos FIIs e do índice Ifix.
Júlio Rossato
